（接上期《寻找中国资产轴：（一）“十”字资产带》）

沿着“十”字资产带观察，可以看到，在这条资产带上分布着若干具有经济核心意义的城市群。

“十”字资产带城市群

“十”字资产带上的主要城市群，可根据历史及实际经济水平，大致分为三个梯队。

第一梯队

长三角城市群

上海+江苏、浙江、安徽三省（共41市）。

核心城市：上海、南京、杭州、合肥。

粤港澳大湾区城市群

广州、深圳、珠海等广东9市+香港、澳门。

核心城市：香港、澳门、广州、深圳。

京津冀城市群

北京、天津+河北13市。

核心城市：北京、天津、雄安新区（未来规划）。

“十”字资产带上的主要城市群示意图

第二梯队

成渝城市群

重庆27区+四川15市。

核心城市：成都、重庆。

长江中游城市群

湖北武汉都市圈、湖南长株潭、江西昌九等。

核心城市：武汉、长沙、南昌。

中原城市群

河南+山西、河北、山东部分城市。

核心城市：郑州。

第三梯队

山东半岛城市群

青岛、济南双核。

北部湾城市群

广西南宁、北海+ 广东湛江+海南海口。

城市群的发展思路，体现着集中人口资源、增强区域协同、提升经济效率、推动基础设施改善等诸多考虑。

但是，城市群并非统一模式。城市群与城市群的组成是不同的，所产生的结果具有差异性。

如，长三角城市群属于“强强组合”，无锡、上海、苏州、常州、南京等均为经济强市，芯片、软件、动力电池、高端装备、整车制造等所形成的产业链，持续吸引人口流入，包括高技能人才流入。产业协同也带给房地产市场以较强的韧性。

成渝城市群是新兴城市群，正处于发展的红利期，如成都以“西部经济中心+科技创新中心+对外交往中心”定位，承接产业与资金，对人口的吸引力很强，由此构成对房地产市场的支撑。

而京津冀城市群，则是典型的“强弱组合”。北京集合主要经济资源，且传统优势以服务业为主，对周边经济的拉动弱、虹吸强。北京周边的河北城市以低端制造为主，缺乏高薪岗位，GDP较低，公共服务不足。表现在房地产上，北京楼市撑拄明显，近在咫尺的环京却无韧性支撑，房价暴跌，库存去化形势严峻。

房地产的三个轴

问题在于，无论是“强强组合”、新兴城市群，还是“强弱组合”，资源向核心城市倾斜集中的趋势是共同的。

城市群的出现，并不会抹杀核心区与周边外围区的差别，反而会出现分化加剧的情形。

除了京津冀城市群中北京与环京分化的例子，广东的情况也与之类似。临近广州、深圳的惠州和中山，楼市同样支撑不足。深中通道的通车，曾让很多人对于中山的楼市寄予厚望，但实际带动作用并不明显。

有观点指出，作为房地产投资，一定要聚焦核心城市，慎选周边。

此种观点并非标准答案，只是对既有市场现象的一种总结。那么，为什么会出现如此现象呢？

概括起来，大致有以下几个原因。

第一，核心城市是产业集中地，这种集中使得周边区域缺少高薪职位，由此缺乏对房价的基础支撑。

第二，尽管城市群似乎是一个统一概念，但相关协调机制并未突破行政及资源壁垒，核心城市与周边仅存在交通的互联，而在教育、医疗等公共核心服务上存在质的差距。在产业分工上，周边对核心城市只是配套服务的概念，在经济实质上存在明显落差。

第三，各种政策资源向核心城市倾斜，比如金融、财政的支持，保障房的配套，城市更新的投资等，周边的资源能力与核心城市完全不可同日而语。

由于以上原因，一旦经济增速放缓或者一些产业收缩、重塑，资源就会进一步向核心城市汇集，即核心与周边的实际差距拉大。

这里我们引入房地产赖以支撑的三个轴：

1.产业轴：高能级产业等；

2.人口轴：人口基数等；

3.政策轴：政策红利等。

核心城市如何推动这三个轴呢？

用政策去持续优化人口福利待遇，降低居住成本，发展高能级产业，提供高薪就业机会，之后形成“人口流入→需求稳固→土地溢价→品质供给→房价支撑”的闭环。

三个轴，正是核心城市的优势所在。

周边地区，要想实现房地产的逆袭，或者说经济发展的逆袭，其路径，一是从产业进行突围，即坚决引进高能级产业，对核心城市去依赖，难度指数五颗星；二是研究城市群协同特点，尝试政策创新，实现局部领先和局部特色，难度指数四颗星；三是依靠功能互补，实现与核心城市的差异化发展，难度指数三颗星。

上述三条路径，知易行难，实操的难度都很高。

（待续）

值班编委：苏志勇

编辑：韩涧明

审读：戴士潮